Metodologija

Zakaj mediana in ne povprečje

Vsaka cena na tej strani je mediana: sredinska vrednost, pri kateri je bila polovica poslov sklenjena ceneje in polovica dražje. Povprečje na nepremičninskem trgu ni uporabno, ker ga premakne peščica poslov: ena penthouse prodaja v občini s petdesetimi posli na leto dvigne povprečje za več odstotkov, mediane pa ne premakne za evro. Porazdelitev cen nepremičnin je desno asimetrična — zgornji rep je dolg, spodnji ne more pod nič — in za takšno porazdelitev je mediana tista mera, ki opiše “tipičen” posel.

Mediana se računa na ceni na kvadratni meter, ne na skupni ceni, ker se stanovanja po velikosti razlikujejo bolj kot po kakovosti. Cena na kvadratni meter je pripisana poslu samo takrat, ko je pripis nedvoumen: en cel del stavbe ali ena cela parcela. Posel, ki v enem znesku prenese stanovanje, garažo in shrambo, šteje med evidentirane prodaje, ne pa v izračun €/m².

Filter prostega trga

V izračune gredo samo posli, ki jih evidenca označi kot posle na prostem trgu. Izločeni so:

• prodaje med družinskimi člani in med povezanimi osebami,
• prodaje na javnih dražbah v izvršilnem postopku, stečaju ali prisilni poravnavi,
• razlastitve in prodaje namesto razlastitve,
• finančni najem (lizing) in ustanovitev stavbne pravice,
• pri najemih: oddajanje med povezanimi osebami, neprofitna in denacionalizacijska najemna razmerja.

Njihove cene ne odražajo tržnih razmer, zato bi mediano potegnile navzdol. V skupnem številu evidentiranih prodaj na vsaki strani so kljub temu zajeti vsi posli — številka “evidentiranih prodaj” in številka “poslov na prostem trgu” zato nista enaki, in to je namerno.

Kdaj številko sploh izpišemo

Majhen vzorec da natančno videti številko, ki ne pove ničesar. Zato veljajo pragovi:

• 5 poslov s ceno v skupini, preden se v razčlenitvi po vrstah izpiše mediana;
• 10 poslov, preden mediana zasede glavno kartico ali naslov strani;
• 15 poslov v letu, preden se leto izriše kot točka na grafu gibanja — vmesna leta ostanejo prazna, ker je prazen prostor poštenejši od premice skozi številko, ki je nimamo;
• 20 poslov na vsaki strani (prodaje in najemi), preden se izračuna bruto donos;
• 200 poslov skupaj in 30 v zadnjih dveh letih, preden naselje ali katastrska občina dobi svojo stran.

Kjer prag ni dosežen, stoji pomišljaj. Nikoli ne izpišemo ocene namesto meritve.

Letnik podatkov in obdobje

Glavne številke pokrivajo zadnji dve leti, šteti nazaj od datuma zadnjega posla v evidenci — ne od današnjega dne, ker bi se v tem primeru okno tiho praznilo, kadar objave zamujajo. Datum zadnjega posla in datum zadnje gradnje strani sta v nogi vsake strani.

Grafi gibanja sežejo do leta 2007 za prodaje in do leta 2013 za najeme; takrat se je vsaka od obeh evidenc začela. Vrednosti so nominalne — brez popravka za inflacijo — ker so tako neposredno primerljive s cenami, ki jih danes vidite v oglasih in pogodbah.

Geodetska uprava objavi novo letno datoteko in med letom dopolnjuje tekoče leto. Zadnji dve leti sta zato praviloma nekoliko podpolnjeni: posel se v evidenci pojavi z zamikom od nekaj tednov do nekaj mesecev.

Zakaj najeme štejemo po letu sklenitve

Evidenca najemnin je letni posnetek veljavnih pogodb: ista pogodba se pojavi v vsakem letu, dokler teče. Časovna vrsta, zgrajena na letu poročanja, zato meri trajanje najemnih razmerij in ne cene najema. Vse najemne serije na tej strani stojijo na letu sklenitve pogodbe, kar je isti dogodek, kot ga za prodaje meri datum sklenitve. Pogodbe, sklenjene pred letom 2013, so v evidenci samo, če so takrat še tekle, zato niso vzorec svojega leta in so odrezane.

Bruto donos od najema

Formula je preprosta in namenoma bruto:

donos = (mediana najemnine €/m² na mesec × 12) / mediana cene €/m² × 100

Obe mediani sta iz istega obdobja in istega območja, obe za stanovanja. Izračun ne odšteva dohodnine od najema, stroškov vzdrževanja in upravljanja, rezervnega sklada, zavarovanja, agencijske provizije ali mesecev, ko stanovanje stoji prazno. Neto donos je v praksi za tretjino do polovico nižji. Številka je uporabna za primerjavo med kraji, ne kot napoved donosa konkretne naložbe.

Imena krajev

Register isti kraj zapiše enkrat z veliko in enkrat z malimi črkami, občine pa včasih okrajša (“SV. TROJICA V SLOV. GORICAH”). Obe zapisi združimo na eno stran. Slovnične oblike imen občin (“v Ljubljani”, “na Jesenicah”) so napisane ročno; za naselja in katastrske občine se mestnik izpelje po pravilih, in kjer končnica ni enolična, stran raje uporabi obliko “v naselju X”, kot da bi ugibala.

Popravki

Če je na kateri strani številka, ki je videti napačna, jo popravimo — napišite na info@dragaslovenija.si in navedite naslov strani. Napaka v izvorni evidenci se popravi pri Geodetski upravi; napaka v izračunu ali besedilu se popravi tu, praviloma v nekaj dneh, in stran dobi nov datum zadnje posodobitve.

Podatki so objavljeni pod licenco CC BY 4.0. Citirajte jih kot: Vir: Draga Slovenija (dragaslovenija.si), podatki GURS ETN.